在新冠肺炎疫情持續蔓延，零售業態優勝劣汰、升級調改，新消費品牌、服務內容迭出的影響下，中國零售市場日趨復雜和多樣化。作為消費“底盤”的重要組成部分，中國零售物業的供應和需求變化也是消費走勢的“晴雨表”之一。

日前，戴德梁行發布《中國零售物業供應/需求核心趨勢報告》，2022年上半年，受到疫情等因素超預期影響，截至2022年第二季度，中國16個主要城市的中高端商場存量達9720.2萬平方米，平均租金錄得735.5元/平方米/月，環比下跌0.9%。一些原計劃于今年上半年入市開業的購物中心將推遲至今年下半年或2023年入市。

但與此同時，在零售物業市場供應方面，隨著利好政策密集出臺，剛需型社區商業嶄露頭角，全渠道零售被持續關注，可持續發展受到重視，零售物業持續優化運營和升級調改，為疫情后消費市場復蘇持續做好準備。在市場需求方面，新消費品牌崛起、新式烘培引領風潮、綠色消費迎來新風口、運動健身消費持續走紅，為零售物業增添了發展新動能，中國零售市場的長期基本盤依然穩健。

新技術助力商業模式創新

受新冠肺炎疫情的影響，消費者對日常購物的便捷性和安全性提出了更高的要求。社區商業利用新技術，實現超市、菜市場、藥房、餐飲等到家到店服務一體，形成社區商業新的經營模式。

相較于區域級購物中心的“一站式”購物和體驗性，社區商業更專注于服務周邊幾公里范圍內的居民，為他們提供日常生活所需的購物環境、社交約會和親子娛樂場所。此外，隨著中國消費者消費方式和消費習慣的改變，社區商業采用新技術和創新商業模式，迎合不斷增長的社區消費需求。

隨著商務部等出臺政策，鼓勵一刻鐘便民生活圈的發展，社區商業作為一刻鐘便民生活圈的重要組成部分，成為商業領域的當紅賽道。

以上海為例，2022年4~5月，一些購物中心與社區物業管理緊密合作，不僅保障了附近居民的生活物資供應，提高了居民的滿意度，同時，有效幫助商戶在疫情期間正常營業。

根據戴德梁行的統計數據，未來三年，中國16個城市約31.3%的新增供應零售項目為社區商業。

與此同時，疫情的反復以及激烈的市場競爭，加速了零售行業的變革和升級。零售商與購物中心積極布局全渠道零售、精細化流量及用戶運營、搭建私域會員體系，以及提升供應鏈效率，從而優化門店和購物中心的運營。

隨著科技的進步，互聯網已經成為消費者日常生活的一部分。以往所認知的線上零售和線下零售已經被全渠道零售所取代。線上零售和線下零售的優勢互補，才能提供給消費者便捷、優質的商品與服務，從而營造良好的購物體驗。尤其在后疫情時代，為了滿足消費者任何時間、任何地點、任何方式購物的需求，零售商與購物中心業主積極搭建線上零售平臺，并且打造“千店千面”的線下零售場所，滿足不同消費者多元化的消費需求。

零售商與購物中心業主除了建立線上零售平臺，提供商品配送到家服務外，還積極搭建集疫情防控管理場所碼、智慧停車場、會員交流社群、商品精準營銷、線下活動推廣、會員積分優惠和專屬優惠券發放等功能于一體的線上會員體系。線上會員體系不僅能夠打破地理空間和營業時間的限制，還可以提升門店和購物中心的消費者參與度。

為了滿足全渠道零售更靈活的供應鏈要求，零售商和購物中心不斷整合和優化其供應鏈體系。門店和購物中心將深刻洞察消費客群，以及他們的消費行為和消費偏好，建立具有高效反應能力和以消費者需求為基礎的供應鏈體系，從而降低成本、提高運營效益。

“受新冠肺炎疫情、新消費的崛起、可持續發展等因素的影響，品牌商和零售物業將不斷深入挖掘細分市場，創新商業模式，以滿足中國消費者日益個性化與多元化的需求。”戴德梁行中國區商業地產部董事總經理甄仕奇說。

新品牌應多元需求而生

近年來，伴隨中國消費市場的不斷擴大、智能科技的進步、利好政策的密集出臺和雄厚資本的加持，品牌商與零售物業積極搶占新消費市場風口。

資本的加持之下，新消費品牌成為了中國零售市場一股不可忽視的力量。據新消費Daily不完全統計，2021年新消費品牌共有842起投融資事件，共融資907.21億元，其中有140輪融資未披露金額。展望未來，預計2022年新消費投融資金額可達到千億規模。

戴德梁行認為，新消費品牌成功與否，關鍵在于品牌戰略的制定、運營與執行。新消費品牌零售運營以數據為中心，建立主要依托大數據分析支撐的選品策略，從而能夠及時掌握最受當地消費者歡迎的產品，靈活調整各門店的產品組合，達到千店千面的效果。此外，通過與目標消費者的互動，積累大量的交易數據，在深刻理解消費者的基礎上，從消費者購物體驗的各核心環節進行創新，從而提供差異化購物體驗。

在新品牌持續涌現中，從細分領域來看，新烘焙、綠色消費和運動健身正在引領風潮，這也成為多地零售物業吸納的主力。

在餐飲業態方面，疫情的打擊、堂食的限制令非核心區域的小型餐飲收縮趨勢較為明顯，知名品牌或連鎖餐飲表現相對堅挺。商場引入餐飲類品牌時更注重有著較好環境及空間設計的中高端品牌和創新概念店，以為消費者帶來更多元的體驗。

在北京，今年以來，米其林一星餐廳“甬府”旗下品牌甬府尊鮮北京首店入駐國貿商城;萃泰北京首店在三里屯太古里開業。在深圳，粵集·富貴飯店入駐卓悅中心，楠火鍋入駐壹方天地，阿嬤手作全國首家學堂概念店在歡樂港灣開業，專注年輕化日料體驗的摩打食堂深圳首店選址皇庭廣場。在杭州，霸王茶姬杭州首店落地湖濱銀泰in77，隨后陸續在國大城市廣場、慶春銀泰百貨店、蕭山萬象匯、濱江寶龍城等多地開出門店;瀘溪河陸續入駐中大銀泰城、湖濱銀泰in77、大悅城等多個購物中心。

在休閑業態方面，為滿足消費者多元化的消費需求，各購物中心一方面通過引入互動場景、打造面向特定群體的主題街區等方式吸引客流。另一方面，自帶社交屬性的運動健身逐漸成為新一代消費者潮流生活方式的代表。為抓住消費領域的新紅利，購物中心持續加碼，引入運動相關業態和品牌。

今年以來，北京國貿商城攜手潮玩品牌泡泡瑪特舉辦全景式特展，朝陽合生匯在21街區打造出主打年輕化的夜生活輕酒吧。健身頭部品牌超級猩猩在深圳開設全國首家沉浸式體驗健身場館。成都來福士廣場、凱德新南分別引入樂刻健身、百分百行動健身等健身門店。全國首家李寧硬核籃球公園入駐杭州城西銀泰城，2500平方米沉浸式運動主題樂園大魯閣Plus入駐杭州濱江寶龍城，Hopo Snow城市滑雪空間、I Go Surfing室內沖浪館落地奧體印象城。

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