黑鸛、大鴇、天鵝、鴻雁、鴛鴦、灰鶴、秋沙鴨……來自北京市園林綠化局的統計顯示，2021年北京市全年監測到的鳥類達到360多萬只，北京已經成為世界上生物多樣性最豐富的首都之一。

北京生態環境的改善讓候鳥變成了留鳥，另一群“候鳥”的生活方式也悄然生變。曾經一到冬季便南遷的旅居人群也陸續回流，來自機構的數據顯示，2018年北京啟動新一輪百萬畝綠化造林至今的四年間，北京密云、延慶、平谷、懷柔四大遠郊區新房成交量年平均增幅超兩位數，其中2020年部分區增幅高達80%。2020-2021年兩年四大遠郊區新房總成交量比2018-2019年兩年更是猛增53%，候鳥留京、旅居回流成為北京遠郊區的新變化。

2018年是個分界線

“2018年是個分界線。”張洪健，北京密云本地人，工作以后一直在密云做房產銷售，在他的印象中，2018年以前很少有“城里人”來密云買房，特別是作為第二居所，但2018年以后，自己的客戶開始從密云本地人，向北京城區來密云購買第二居所的人群轉移。

我愛我家研究院的數據證明了這個節點：從2018年起，北京懷柔、平谷、延慶、密云四大遠郊區新房成交量逐年攀升，特別是懷柔、密云兩區的平均年增幅超過18%。

時間回放到五年前，也就是2017年，國務院對《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》作出批復，確立了門頭溝區、平谷區、懷柔區、密云區、延慶區以及昌平區和房山區的山區為生態涵養區，山區走上精品發展之路。

一年后，北京啟動新一輪百萬畝綠化造林，提出“構建互聯互通的森林濕地生態系統，為提高生物多樣性奠定基礎”，以及“鄉土、長壽、抗逆、食源、美觀”植物選擇標準。除考慮景觀和綠化效益外，2018年，也成為北京本輪生態環境治理的一個分界點。

“我們監測發現，除了少量的本地需求，城里的購房者到北京遠郊區買房，要么就是活躍的老年人作為自己退休后的養老居所，要么就是青壯年的第二居所，交通便捷性、環境舒適度、配套友好性是他們最為看重的。” 我愛我家研究院高級分析師宋俊梅介紹，以近兩年成交量比較突出的密云、懷柔為例，都是北京遠郊區自然條件比較好、精品發展定位走得比較快的區。“哪個區環境好、交通通達便利，哪里就是大家第二居所的首選。”

疫情確實加速了旅居回流

疫情的出現，讓2020年成為北京遠郊區新房成交的又一高峰。

來自我愛我家研究院的數據顯示，6475套、2117套、2282套、2058套是密云、延慶、平谷、懷柔四大遠郊區2020年的新房成交量，同比2019年，四個區的增幅分別為80%、42%、41%、30%，其中密云區的增幅最高，雖然在隨后的2021年，四區的成交量均出現了一定程度的回調，但總量也都超過了2019年，2020-2021年兩年四大遠郊區新房成交量為23206套，比2018-2019年兩年四區新房成交量的15211套增長53%。

“毫不避諱地說，疫情是我選擇京郊最開始的原因。”與同齡人相比，還不到四十歲的王東已經實現了財富自由。王東說，之前在南方的城市有幾個長租“據點”，最近兩年可謂“稀碎”。疫情的反復下，追求自由的王東開始尋找“替代品”。

經過一年的考察，他對北京遠郊區有了全新的認識—— “喜歡它的環境，空氣好、綠化面積大，森林天然氧吧，這與前幾年的霧霾狀態大相徑庭”。這一次王東并沒有再繼續選擇租，而是決定“定居”，他在老唐的手里買了一套別墅。“北京遠郊區的變化確實很大，不但環境治理得到明顯改善，交通等配套設施也更為健全。”王東看重的另一個因素就是交通通達度，距離自己的生活圈子更近，開車不到一個半小時就能馬上投入工作或聚會。

“我們今年的客戶中，20%-30%是在外地有旅居第二住所，賣掉后回歸到北京的，在我們小鎮上叫候鳥回遷。”唐發法，密云弗農小鎮的負責人，王東口中的“老唐”，在他接觸的回流業主中，像王東這樣的特別多，他們曾經的第二居所遍布熱門旅居城市：從溫暖濕潤的三亞、云南，到北京后花園張家口、秦皇島，其中有的是旅居，有的是投資，但經歷了疫情、工作變遷，北京遠郊區生態環境的改善、與平日生活圈子的“不斷層”，是“候鳥們”回流的重要原因。

一小時抵達城區是重要配置

在王東看來，隨著城市的逐年外拓，一小時生活圈的概念逐漸被認可，擁有綠色生態且交通便捷的區域，也正在成為北京人繼市區之后的第二或第三居所。在這之中，諸如密云、延慶、懷柔等區，慢慢進入到大家的視野。

“每個人都有自己不同的生活方式，人的相處更多是圈層，總希望自己生活的圈子是和自己比較合拍的，這樣大家就不再是簡單的鄰里關系。”已經退休五年的馬瑞在選擇第二居所的時候，沒有跟風南下， 在她看來，第二居所給一群合拍的人提供了自治自理的機會，無論是社區治理，還是各種文化活動，這些全部是在高標準的基礎上“內生”的，幸福感、舒適度會成倍增長。“平日雖然比較慵懶，但也需要慢慢沉淀，要融入當地生活。都是城里搬過來的，不能自己玩自己的。本身就是老北京人，這樣的變化也更有融入感。”

馬瑞對于“旅居”也深有體會。“一到旺季，大家都是一窩蜂地涌入，旅行成本特別高，而且出門在外也有諸多不便。女兒女婿帶著外孫子來看自己一趟，往返路費基本上都得小兩萬。”馬瑞說，如今北京遠郊的衛生、食品、安全、醫療等條件都令人放心，自己在定居密云后，也逐漸熟悉這片山水背后的故事。“北京人喝的三杯水中，就有兩杯來自密云水庫，他們像保護眼睛一樣保護密云水庫，像對待生命一樣對待生態環境。”

從兩三百萬到四五百萬

環境與交通之外，價格因素同樣不可忽視。

海原，2020年5月份320萬賣掉自己朝陽一套單位福利分房，在延慶以210萬的價格購置了自己的第二居所。

“剛退休兩個月就趕上疫情，一解封我趕緊跟老伴兒說咱們郊區找個地兒吧。”海原坦言，郊區買房子主要是給自己退休找個活動得開的地兒。海原跟老伴兒對第二居所的標準，除了有王東同樣的“一到兩個小時”通達的要求外，200萬左右也是他們的價格天花板。“我們并非有錢人，也知道北京遠郊區的房子變現能力并不高，別太遠是為了女兒回來看我們，200萬左右是我們能夠承受的極限，畢竟還是第二居所，真到老得動不了了，肯定還是要回城的。”

對于海原的這一第二居所購房標準，宋俊梅也表示贊同。“我們監測，200萬-300萬元的單套價格是城六區購房者在北京遠郊區第二居所的一個理想區間。但隨著生活水平的提升，這一價格區間的上線在2020年以后有所提高。”在宋俊梅看來，提高的原因既有入市產品豐富，獨棟、疊拼等350萬到500萬區間的產品開始入市，另一個原因是隨著配套的完善，購房者對于第二居所的認可度提升，愿意花更多的成本在第二居所里。

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