黑鸛、大鴇、天鵝、鴻雁、鴛鴦、灰鶴、秋沙鴨……來自北京市園林綠化局的統(tǒng)計顯示，2021年北京市全年監(jiān)測到的鳥類達(dá)到360多萬只，北京已經(jīng)成為世界上生物多樣性最豐富的首都之一。

北京生態(tài)環(huán)境的改善讓候鳥變成了留鳥，另一群“候鳥”的生活方式也悄然生變。曾經(jīng)一到冬季便南遷的旅居人群也陸續(xù)回流，來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2018年北京啟動新一輪百萬畝綠化造林至今的四年間，北京密云、延慶、平谷、懷柔四大遠(yuǎn)郊區(qū)新房成交量年平均增幅超兩位數(shù)，其中2020年部分區(qū)增幅高達(dá)80%。2020-2021年兩年四大遠(yuǎn)郊區(qū)新房總成交量比2018-2019年兩年更是猛增53%，候鳥留京、旅居回流成為北京遠(yuǎn)郊區(qū)的新變化。

2018年是個分界線

“2018年是個分界線。”張洪健，北京密云本地人，工作以后一直在密云做房產(chǎn)銷售，在他的印象中，2018年以前很少有“城里人”來密云買房，特別是作為第二居所，但2018年以后，自己的客戶開始從密云本地人，向北京城區(qū)來密云購買第二居所的人群轉(zhuǎn)移。

我愛我家研究院的數(shù)據(jù)證明了這個節(jié)點：從2018年起，北京懷柔、平谷、延慶、密云四大遠(yuǎn)郊區(qū)新房成交量逐年攀升，特別是懷柔、密云兩區(qū)的平均年增幅超過18%。

時間回放到五年前，也就是2017年，國務(wù)院對《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》作出批復(fù)，確立了門頭溝區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)以及昌平區(qū)和房山區(qū)的山區(qū)為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，山區(qū)走上精品發(fā)展之路。

一年后，北京啟動新一輪百萬畝綠化造林，提出“構(gòu)建互聯(lián)互通的森林濕地生態(tài)系統(tǒng)，為提高生物多樣性奠定基礎(chǔ)”，以及“鄉(xiāng)土、長壽、抗逆、食源、美觀”植物選擇標(biāo)準(zhǔn)。除考慮景觀和綠化效益外，2018年，也成為北京本輪生態(tài)環(huán)境治理的一個分界點。

“我們監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，除了少量的本地需求，城里的購房者到北京遠(yuǎn)郊區(qū)買房，要么就是活躍的老年人作為自己退休后的養(yǎng)老居所，要么就是青壯年的第二居所，交通便捷性、環(huán)境舒適度、配套友好性是他們最為看重的。” 我愛我家研究院高級分析師宋俊梅介紹，以近兩年成交量比較突出的密云、懷柔為例，都是北京遠(yuǎn)郊區(qū)自然條件比較好、精品發(fā)展定位走得比較快的區(qū)。“哪個區(qū)環(huán)境好、交通通達(dá)便利，哪里就是大家第二居所的首選。”

疫情確實加速了旅居回流

疫情的出現(xiàn)，讓2020年成為北京遠(yuǎn)郊區(qū)新房成交的又一高峰。

來自我愛我家研究院的數(shù)據(jù)顯示，6475套、2117套、2282套、2058套是密云、延慶、平谷、懷柔四大遠(yuǎn)郊區(qū)2020年的新房成交量，同比2019年，四個區(qū)的增幅分別為80%、42%、41%、30%，其中密云區(qū)的增幅最高，雖然在隨后的2021年，四區(qū)的成交量均出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)，但總量也都超過了2019年，2020-2021年兩年四大遠(yuǎn)郊區(qū)新房成交量為23206套，比2018-2019年兩年四區(qū)新房成交量的15211套增長53%。

“毫不避諱地說，疫情是我選擇京郊最開始的原因。”與同齡人相比，還不到四十歲的王東已經(jīng)實現(xiàn)了財富自由。王東說，之前在南方的城市有幾個長租“據(jù)點”，最近兩年可謂“稀碎”。疫情的反復(fù)下，追求自由的王東開始尋找“替代品”。

經(jīng)過一年的考察，他對北京遠(yuǎn)郊區(qū)有了全新的認(rèn)識—— “喜歡它的環(huán)境，空氣好、綠化面積大，森林天然氧吧，這與前幾年的霧霾狀態(tài)大相徑庭”。這一次王東并沒有再繼續(xù)選擇租，而是決定“定居”，他在老唐的手里買了一套別墅。“北京遠(yuǎn)郊區(qū)的變化確實很大，不但環(huán)境治理得到明顯改善，交通等配套設(shè)施也更為健全。”王東看重的另一個因素就是交通通達(dá)度，距離自己的生活圈子更近，開車不到一個半小時就能馬上投入工作或聚會。

“我們今年的客戶中，20%-30%是在外地有旅居第二住所，賣掉后回歸到北京的，在我們小鎮(zhèn)上叫候鳥回遷。”唐發(fā)法，密云弗農(nóng)小鎮(zhèn)的負(fù)責(zé)人，王東口中的“老唐”，在他接觸的回流業(yè)主中，像王東這樣的特別多，他們曾經(jīng)的第二居所遍布熱門旅居城市：從溫暖濕潤的三亞、云南，到北京后花園張家口、秦皇島，其中有的是旅居，有的是投資，但經(jīng)歷了疫情、工作變遷，北京遠(yuǎn)郊區(qū)生態(tài)環(huán)境的改善、與平日生活圈子的“不斷層”，是“候鳥們”回流的重要原因。

一小時抵達(dá)城區(qū)是重要配置

在王東看來，隨著城市的逐年外拓，一小時生活圈的概念逐漸被認(rèn)可，擁有綠色生態(tài)且交通便捷的區(qū)域，也正在成為北京人繼市區(qū)之后的第二或第三居所。在這之中，諸如密云、延慶、懷柔等區(qū)，慢慢進(jìn)入到大家的視野。

“每個人都有自己不同的生活方式，人的相處更多是圈層，總希望自己生活的圈子是和自己比較合拍的，這樣大家就不再是簡單的鄰里關(guān)系。”已經(jīng)退休五年的馬瑞在選擇第二居所的時候，沒有跟風(fēng)南下， 在她看來，第二居所給一群合拍的人提供了自治自理的機(jī)會，無論是社區(qū)治理，還是各種文化活動，這些全部是在高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上“內(nèi)生”的，幸福感、舒適度會成倍增長。“平日雖然比較慵懶，但也需要慢慢沉淀，要融入當(dāng)?shù)厣睢６际浅抢锇徇^來的，不能自己玩自己的。本身就是老北京人，這樣的變化也更有融入感。”

馬瑞對于“旅居”也深有體會。“一到旺季，大家都是一窩蜂地涌入，旅行成本特別高，而且出門在外也有諸多不便。女兒女婿帶著外孫子來看自己一趟，往返路費(fèi)基本上都得小兩萬。”馬瑞說，如今北京遠(yuǎn)郊的衛(wèi)生、食品、安全、醫(yī)療等條件都令人放心，自己在定居密云后，也逐漸熟悉這片山水背后的故事。“北京人喝的三杯水中，就有兩杯來自密云水庫，他們像保護(hù)眼睛一樣保護(hù)密云水庫，像對待生命一樣對待生態(tài)環(huán)境。”

從兩三百萬到四五百萬

環(huán)境與交通之外，價格因素同樣不可忽視。

海原，2020年5月份320萬賣掉自己朝陽一套單位福利分房，在延慶以210萬的價格購置了自己的第二居所。

“剛退休兩個月就趕上疫情，一解封我趕緊跟老伴兒說咱們郊區(qū)找個地兒吧。”海原坦言，郊區(qū)買房子主要是給自己退休找個活動得開的地兒。海原跟老伴兒對第二居所的標(biāo)準(zhǔn)，除了有王東同樣的“一到兩個小時”通達(dá)的要求外，200萬左右也是他們的價格天花板。“我們并非有錢人，也知道北京遠(yuǎn)郊區(qū)的房子變現(xiàn)能力并不高，別太遠(yuǎn)是為了女兒回來看我們，200萬左右是我們能夠承受的極限，畢竟還是第二居所，真到老得動不了了，肯定還是要回城的。”

對于海原的這一第二居所購房標(biāo)準(zhǔn)，宋俊梅也表示贊同。“我們監(jiān)測，200萬-300萬元的單套價格是城六區(qū)購房者在北京遠(yuǎn)郊區(qū)第二居所的一個理想?yún)^(qū)間。但隨著生活水平的提升，這一價格區(qū)間的上線在2020年以后有所提高。”在宋俊梅看來，提高的原因既有入市產(chǎn)品豐富，獨棟、疊拼等350萬到500萬區(qū)間的產(chǎn)品開始入市，另一個原因是隨著配套的完善，購房者對于第二居所的認(rèn)可度提升，愿意花更多的成本在第二居所里。

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