商業項目承擔著城市線下實體經濟的重任。這兩年實體經濟受到了因疫情反復而帶來的負面影響，競爭飽和化、同質性也導致購物中心發展到了艱難的境地。最根本的原因是消費者自身的迭代和變化，面對消費者日益增長的多層次需求，不少存量商業項目還停留在追求業績、追求坪效最大化上，最終的結果就是無論招商引資還是吸引消費者，操作起來都有些黔驢技窮。

改造難點痛點多

中國連鎖經營協會聯合和橋機構日前發布的《后疫情時代，存量商業調改升級與創新研究報告》指出，疫情常態化下，消費者對于進入封閉空間恐懼，開放式街區較封閉的盒子Mall更受歡迎，開發更多公共空間，打造優質場景和主題街區，為消費者營造微度假一日游的新型購物中心和百貨，成為存量改造過程中亟須解決的問題。

實際上，存量商業自身存在著多種問題，老舊的項目建筑亟須修繕，商業設施、物業的老化和不夠完善，空間場景不夠時髦，項目整改的資金壓力大這些硬性條件都成為改造的難點與痛點。

在改造過程中，有些商業建筑老舊和街道風貌、綠化、周邊區域的整體調性不符，需要調整，有些商業建筑已經存在安全隱患。例如南京夫子廟整體改造項目，原建筑多為20世紀80年代按明清時期建筑形制修建，外立面破壞十分嚴重，且與現代功能沖突。這就需要在改造過程中修繕補充，同時加以創新升級。

有些商業項目因歷史年代觀念和技術的問題需要更新變化，例如由于餐飲對于地產的排污溫控處理要求較高以及成本和技術的原因，導致不少百貨大廈餐飲比例較低，然而現在對于消費者尤其是占據主力的年輕消費者來說，往往因為聚餐，參與社交活動相約于購物中心，順帶進行購物、娛樂休閑活動，因此很容易將沒辦法提供多類型餐飲的商場排除掉。

另一方面，體驗式經濟已然成為商業發展趨勢的主流，如何能讓消費者先沉浸在商業空間中，而非先消費，也成為購物中心和百貨打造場景、引進業態時考慮的問題。

消費者對購物中心的期待不僅是得到自己想要的商品，更期待的是好逛。在電商團購沖擊實體經濟的當下，消費者更需要在商場里得到更新鮮的體驗。然而“品牌很多很雜，可都不是我要的那一卦”“購物中心吃完飯，沒預期要買什么，想逛卻又覺得沒什么眼前一亮的東西，只能空手而歸”“店里有的網絡上都有，除了電影院餐飲沒有其他休閑娛樂的地方”……“不好逛”成了不少存量商業項目的通病。

場景創新要改變思路

報告指出，存量商業項目必須打造體驗多變、充滿悅己感和舒適感的第三空間，延長消費者的停留時間，改變消費者對于到購物中心、百貨只是純粹買賣商品的傳統觀念，打造新型的社交、休閑娛樂空間，并且有自身的特色與標簽，才能打破同質化，帶動整個項目的流量增加。

例如，主打夜經濟體驗的合生匯21block，集聚了眾多年輕人來這里吃喝玩樂;近期剛剛開業的北京富力廣場的戲精桃花源，打造了沉浸式的國風體驗空間，顧客變游客，好逛又好玩，滿足消費者多元化的消費需求。

2019年開業的上海TX淮海，總占地面積達27000平方米，共有6層，集當代藝術、潮流、美食、社交于一體，是零售與沉浸藝術融合的智能空間，每一層都有自己獨特的社群文化。其設計之初就定位95后、00后，以年輕人的目光審視商業業態，通過抓住年輕人的“心”打開商業空間。僅開業一周就爆火淮海路，聚集了各路高奢、潮牌、美食，引得無數消費者前往打卡。

報告分析認為，通過場景化、沉浸式、主題化、IP化的打造，引進復合業態等來實現內容和運營的差異化、精細化、合理化是當下存量改造下場景創新的新思路。進入5G時代，數字化、智能化、元宇宙、線上線下的融合也已成為實體商業的標配和共識，營造出圈場景、引進新型業態和熱門首店，打造火爆商業話題，才能順應新消費需求的趨勢，實現自身的創新與升級。

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