如何在大環境變革之下求生、求新、求變已成為所有商業人面對的共同課題。面對舊改項目現階段的痛點、難點，中國連鎖經營協會聯合和橋機構日前發布的《后疫情時代，存量商業調改升級與創新研究報告》指出，存量商業調改升級應從項目類型與模式入手，百貨、購物中心、公共空間、批發市場、大賣場等城市更新項目的不同舊改項目面臨的問題與解決辦法均不同，還需對癥下藥。

目前，不少百貨正在嘗試購物中心化。與10萬平方米及以上的大型購物中心比，體積在5萬平方米以下的百貨公司顯得體量略小，如何在有限空間內重新定位，鎖定目標客群進行空間重構而煥發大能量是百貨面臨的難題。但重構不等于簡單地將時下購物中心的功能、業態、品牌甚至美術館、科技館、兒童游戲室等統統照單全收，而是應一切從“定位”出發，根據商業本身的定位及消費者體驗需求出發來引入創新業態組合和多維度社交娛樂內容才是根本。

一二線城市商圈競爭激烈，同質化嚴重，但同時商業氛圍濃厚，消費者對于時尚、熱門話題捕捉信息更快，圈層更為豐富，需求更為多元，店鋪業態更新換代的頻率更快，存量改造是項目出圈的新機會。下沉市場小鎮青年逐漸崛起，在改造過程中需要了解當地市場的消費習慣，充分挖掘當地的消費趨勢和文化，而非照搬照套高線城市模式。

報告指出，存量商業的改造之路，其難度和投入并不輕松簡單，甚至頗具挑戰，如何在眾多新生代商業中脫穎而出，需要綜合多個維度考慮，判斷未來之勢。

例如，是否符合社會發展方向?是否激起年輕人前往打卡的欲望，打開空間，重塑場所的可參與性?進入老齡化社會，如何迎合老年人的生活狀態?定位場景時，是否有完整的故事、可塑的主題和豐富的細節推敲?想要做到文化再現，是否能打造成引入知名度高、能產生共識性、文化意義明確且深刻的商業項目?

通過經典案例的研究，報告指出，在存量商業項目調改升級中需要把握三個重要思路：

首先是革新商業場景。打造無邊界感，增強沉浸感，延長消費者停留時間，例如，朝陽大悅城的悅界、曼谷Siam Discovery放棄了立柱的隔檔，直接將店鋪相連，利用自身的書架、商品架作為隔斷，讓消費者沉浸在逛街逛集市的氛圍中，有強烈的沉浸感，更易專注于體驗環境和感受商品。

用高顏值吸引消費者打卡拍照，各大商業項目從外立面到內部建筑設計，再到場景設計、店鋪引進都絞盡腦汁，在美觀、時尚、潮流、熱門IP等方面大下功夫，既要把控整體調性，又要實現一店一色。

打造放松休閑的第三空間，開放式、半開放式、街區式的空間，有自然生態的公園式商業，都能讓消費者減少壓抑感，體驗休閑放松的舒適感，沉浸于家、工作之外的第三空間。例如，西單更新場和TX淮海、宮下公園都將商業空間改造得更為開放和舒適，吸引了年輕人在此集聚、社交，進而延長停留時間。

其次，革新精準定位。存量商業改造項目的建設一定要關注消費者的心理需求變化，洞悉商業的趨勢動向。注重實現消費者的參與感、驚喜感以及在疫情和社會壓力下的減壓感。例如，上海K11通過整體呈現的藝術氛圍讓消費者一入其中，便忘記俗世煩惱，專注于該場域的文化藝術氛圍，并弱化商業感，成功打造出城市商業的SPA、城市生活第三空間、疫情后消費者的減壓空間。

針對年輕人、中產、親子家庭等不同人群精準定位，打造社交集聚地。那些具有明顯場域特征的商業項目，會集聚四面八方的消費者，且粘性高，停留時間長。

最后，探索商業發展新的可能性。存量商業改造項目要重點關注自身的在地性，這是挖掘自身特色的重要法寶。如長沙文和友、長春這有山，南京秦淮戲院里、成都遠洋太古里、北京和平菓局都已經成為了業內的出圈項目，靠的就是當地的文化和建筑特色。

與藝術、文化巧妙融合，發展策展型商業，諸如上海K11、TX淮海、美克洞學館都憑借藝術與商業的融合獲取了大批年輕人的喜愛。值得注意的是這類項目的前期投入需要更加專業的人士指導和更為精心的設計與招商。

關鍵詞： 一二線城市商圈 城市商圈競爭激烈 存量商業調改升級 城市商圈