自2021年5月17日首批9只產品獲批開始，公募REITs試點落地距今已有一年時間。由于底層資產主要投向基礎設施建設，即便在2022年市場波動不斷的情況下，公募REITs的表現也相對穩健，并呈現了較好的增長趨勢，首批產品上市至今的收益率大多也實現正收益，最高達到45.16%。然而，經歷了一年發展后，也有基金管理人坦言，公募REITs業務在國內仍處于起步階段，當前，仍面臨合規手續交涉部門多、項目申報繁瑣、市場項目少、流通份額小等多項難點待解。

首批9只產品獲批滿周年

自2020年4月《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》發布后，《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》也在同年8月“靴子落地”，為公募REITs在國內發展吹響號角。直至2021年5月17日，首批9只公募REITs產品獲批，也標志著公募REITs正式揚帆起航。

如今，首批公募REITs獲批已滿周年，同類型產品也擴容至12只。目前，還有華泰紫金江蘇交控高速公路REIT、鵬華深圳能源清潔能源REIT等多只產品已遞交申請材料并處于審核階段。

值得一提的是，即使是在2022年市場波動不斷的情況下，公募REITs上市至今的業績表現也相對穩定，普遍呈現出較好的增長趨勢。據東方財富數據顯示，截至5月18日，首批9只公募REITs產品中，有8只基金上市至今的收益率均實現正增長，其中，富國首創水務REIT以高達45.16%的收益率暫時領先其余產品。

此外，截至5月18日，浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT、東吳蘇州工業園區產業園REIT、華安張江光大園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、中航首鋼生物質REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT、博時招商蛇口產園REIT自上市至今的漲幅也分別達到11.96%、18.25%、20.4%、22.75%、28.44%、29.57%、30.87%;而平安廣州廣河REIT上市至今的收益率則為-3.07%。

波動市場下相對穩定的業績表現，也為公募REITs新品的順利發行提供了助力。回顧此前，華夏中交REIT在今年4月7日發行當天一日售罄，吸金超1500億元，成為2022年震蕩市下罕見的爆款基金。

展業過程仍存多重難點

整體來看，首批9只產品獲批滿一年，背后的基金管理人們也無疑經歷了旗下公募REITs業務從無到有、逐步壯大的一年。那么，這一年中，各家機構的業務得到了怎樣的發展?下一步的發展規劃又是怎樣的?

博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄向北京商報記者提到，在招商蛇口產業園REIT運營團隊方面，運營管理團隊2021年成員為3人，而為了進一步加強公募REITs的運營管理工作，運營管理團隊在2022年預計將增加至5人。

富國首創水務REIT基金經理李盛表示，富國基金為公募REITs業務做了充足的準備。首先，成立專門的業務部門并制定業務管理制度和規范。其次，按照業務負責人、業務骨干、儲備業務精英等層次梯次分布，在開展業務的同時實現新老人員的傳幫帶，助力公司公募REITs業務的長效發展。再者，積極對接原始權益人、行業內的優質項目，為新發產品以及存量產品的擴募超前布局，未來將按照成熟一個發行一個的總體目標有序推進。

整體而言，由于公募REITs在國內屬于起步階段，業務方面相對于傳統公募業務而言，也存在眾多不同點。在經歷了一年的發展后，有部分基金管理人表示，在公募REITs展業過程中，遇到的部分難點仍待解決。

李盛提到，公募REITs業務相對于傳統的公募基金業務而言，從業務拓展模式到管理運營模式都有很多不同，需要基金管理人做出相對應的組織安排和調整，并且需要融入一定的投行文化。“從具體項目上看，REITs業務實際上是資產的IPO，標準化程度比較低，每個項目都有相應的特性和需要多方溝通協調解決的問題，需要管理人和相關中介服務機構有專業性、有韌性、有創新性地逐個解決。”

中航基金不動產投資部也坦言，在公募REITs實操過程中，確實存在部分難點。例如，在合規手續方面，由于部分項目運營時間長，合規手續證件存在缺失，補辦涉及部門眾多，存在一定困難。另外，方案設計方面，在項目申報過程中，涉及了交易結構調整、資產重組、人員剝離、稅務籌劃等多方面內容，因此執行上也存在一定難點。

此外，博時招商蛇口產業園REIT基金經理王翹楚直言，由于REITs市場目前仍在試點階段，國內投資人對REITs產品的理解還未完全成熟，存在市場推出的項目較少、流通份額不大等情況。

針對當前公募REITs試點項目少、流動份額小等情況，IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，“上述問題可以通過不斷擴大公募REITs試點規模和試點范疇，并逐步將公募REITs試點擴大至其原本最適合的商業地產領域來加以解決”。

籌備擴募步入進行時

事實上，2022年以來，監管部門及相關負責人也曾多次提出要深入推進公募REITs試點，進一步促進投融資良性循環。證監會也在今年3月表示，正在指導交易所抓緊制定REITs擴募規則，將適時征求市場意見。

中航基金不動產投資部認為，擴募機制出臺有助于企業可以形成 “開發-培育-退出-再開發”的投融資良性循環。此外，擴募也能有效擴大市場規模，進一步提升流動性。

針對公募REITs的擴募，多位基金管理人也表示已有充足準備。平安基金REITs投資中心基金經理馬賽表示，目前已搭建起涵蓋項目執行、基礎資產投資、運營全流程的專業團隊，對應中后臺部門也做好了充分的擴募準備。后續，將繼續依托平安集團綜合金融服務優勢，充分發揮協同效應，深耕基礎設施公募REITs領域，發揮規模優勢，降低管理成本，提升投資者收益。

華夏基金也提到，公司組建了專業的REITs團隊，開展REITs研究儲備，現已設立基礎設施與不動產投資部。除了專業的投資運營團隊，搭建了全流程的公募REITs運營支持體系，公司在研究發展部和基金營銷部設置REITs專員，在項目承攬、執行、產品報送、銷售等各環節發揮重要作用。同時，公司擁有成熟的中后臺支持體系和管理系統，確保REITs穩健高效運營。

在中國(香港)金融衍生品投資研究院院長王紅英看來，在資管新規打破剛兌、理財產品不再保底的背景下，鑒于公募REITs的底層資產相對良好，具有股債雙贏的特點，預估未來公募REITs產品的發行市場會呈現出快速上升的勢頭。

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